Oggetto: Contratto Rent to Buy

Concludiamo questa settimana l’approfondimento sui contratti di locazione analizzando il rent to buy.

Con il Decreto Legge 12.09.2014, n. 133, articolo 23, convertito in Legge 11.11.2014, n. 164, è stato riconosciuto e disciplinato nell’ordinamento italiano un particolare accordo fra le parti in cui si fondono un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile (rent to buy).

Attraverso questo accordo:

il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore – futuro acquirente;

il conduttore si impegna a corrispondere un canone di locazione / acconto acquisto.

Decorso il periodo di tempo concordato in sede di stipula, il conduttore può decidere se acquistare il bene detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. In altre parole parliamo di una vendita con riserva di proprietà civilisticamente disciplinata agli articoli dal 1523 al 1526, in virtù della quale chi ha intenzione di acquistare un immobile può:

• effettuare il pagamento mediante la corresponsione di un canone periodico;
• inviare a un momento successivo:

1. l’acquisto definitivo dell’immobile;
2. il pagamento del relativo prezzo, dal quale devono essere scomputati, per intero o parzialmente, i canoni precedentemente corrisposti.

Dal punto di vista oggettivo la norma non pone alcuna preclusione richiamando in modo generico il concetto di immobile; per questo motivo la stessa può trovare applicazione tanto con riferimento ai fabbricati a destinazione abitativa, quanto a quelli strumentali, nonché ai terreni.

Anche per ciò che concerne gli aspetti soggettivi non sono posti particolari vincoli con riguardo alla qualità delle parti contraenti, che possono quindi essere:

privati, imprese, professionisti, ecc.;

sia nella parte del “futuro acquirente”, sia nella parte del “futuro cedente”.

Tutto quanto sopra è formalizzato attraverso uno schema contrattuale, particolarmente flessibile, che si sostanzia nei seguenti termini:

il soggetto denominato futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni;

detto importo mensile consta di due componenti:

canone locativo (a fondo perduto);

accantonamento in conto futuro acquisto il quale, sommato all’acconto iniziale, verrà detratto dal valore della compravendita (generalmente il 15% del valore dell’immobile);

alla fine del periodo convenzionalmente pattuito (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile mediante il saldo del restante prezzo (usualmente circa l’85% del valore dell’immobile).

All’interno dei termini sopra evidenziati le parti potranno liberamente determinare:

1. la durata della fase del godimento del bene;
2. la quota di canone imputabile a corrispettivo;
3. eventuali ipotesi di recesso e relative penali;
4. la cessione del contratto;
5. gli effetti dell’inadempimento.

In ogni caso il conduttore, alla scadenza del contratto, potrà scegliere se esercitare il diritto di riscatto, ovvero se non perfezionare l’acquisto. Nel primo caso si procederà secondo le modalità stabilite in sede di sottoscrizione del contratto, in caso contrario il proprietario potrà trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

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