Le spese di ristrutturazione (manutenzione straordinaria) possono essere a carico del proprietario-locatore ex artt. 1575 e 1756 codice civile ovvero a carico del conduttore (accordo tra le parti).

Il principio generale delle spese di manutenzione straordinaria relative ai beni strumentali oggetto di locazione è la loro sottrazione all’applicazione dell’art. 102 comma 6 del TUIR. Tali spese risultano quindi deducibili dal locatario che provvede al loro sostenimento qualora ciò chiaramente sia stabilito dal contratto di locazione.

Trattandosi di spese a carattere pluriennali, il testo unico non dispone alcuna norma specifica e la loro deduzione pertanto avverrà in più esercizi ai sensi dell’art. 108, co. 3 TUIR.

L’ammortamento dovrà effettuarsi nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e il periodo residuo di locazione. Da tenere in considerazione anche dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto di locazione poiché in questo ultimo caso l’ammortamento risulterà deducibile in tale maggior arco temporale, fermo restando che, in caso di mancato rinnovo, le quote residue si renderanno interamente deducibili nell’esercizio in cui si verificherà la cessazione del rapporto.
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